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市政府關于印發(fā)《如皋市農(nóng)村村民住房建設管理辦法》的通知
（2025年6月24日如皋市人民政府皋政規(guī)〔2025〕3號文發(fā)布 自2025年7月1日起實施）
各鎮(zhèn)（區(qū)、街道）人民政府（管委會、辦事處），市各有關部門和單位：
《如皋市農(nóng)村村民住房建設管理辦法》已經(jīng)市政府常務會議討論通過，現(xiàn)予印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。
如皋市人民政府
2025年6月24日
（此件公開發(fā)布）
如皋市農(nóng)村村民住房建設管理辦法
第一條 為進一步規(guī)范農(nóng)村自建住房規(guī)劃建設行為，引導農(nóng)民節(jié)約集約利用土地資源，改善農(nóng)村人居環(huán)境，優(yōu)化村莊風貌，建設宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國農(nóng)村集體經(jīng)濟組織法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等相關法律法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)集體建設用地上農(nóng)村村民新建、翻建、改建和擴建住房的審批及管理。
第三條 農(nóng)村住房建設應當遵循規(guī)劃先行、節(jié)約集約、一戶一宅、因地制宜、保障安全的基本原則。
第四條 積極優(yōu)化鎮(zhèn)村布局，健全農(nóng)村自建住房規(guī)劃建設管理機制，不斷完善基礎設施建設，強化安全建設監(jiān)管，切實提升人居環(huán)境。
第五條 住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責指導農(nóng)村自建住房建設、技術服務、施工質量、施工安全、住房設計方案圖集編制等有關工作。
農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責農(nóng)村宅基地改革和管理，指導宅基地分配、使用、流轉以及閑置宅基地、閑置農(nóng)房盤活利用等有關工作。
自然資源和規(guī)劃主管部門負責國土空間規(guī)劃（村莊規(guī)劃）、土地利用計劃和不動產(chǎn)登記等有關工作。
民政、財政、生態(tài)環(huán)境、數(shù)據(jù)等有關部門按照各自職責，做好農(nóng)村自建住房管理有關工作。
鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）負責村莊規(guī)劃編制、農(nóng)村宅基地審批、自建住房規(guī)劃建設管理、人居環(huán)境治理等有關工作，指導農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法履行宅基地管理職能。
村（居）民委員會協(xié)助相關市級部門及各鎮(zhèn)（街道）做好農(nóng)村住房建設管理工作，指導集體經(jīng)濟組織就宅基地使用方案作出決定。
各集體經(jīng)濟組織按照法律規(guī)定對本集體經(jīng)濟組織宅基地使用方案作出決定。
第六條 鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）負責組織編制村莊規(guī)劃，合理劃定村莊建設用地范圍，合理保障農(nóng)村居住建設空間。
村莊規(guī)劃應當從實際出發(fā)，統(tǒng)籌考慮村民生產(chǎn)、生活需求，尊重村民意愿，體現(xiàn)農(nóng)村特色，注重保護和傳承傳統(tǒng)文化。
自建住房建設選址應當符合村莊規(guī)劃。歷史文化名村、傳統(tǒng)村落等保護范圍內(nèi)的自建住房建設，還應當符合有關保護規(guī)劃。
第七條 在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)擁有宅基地的村（居）民，不得原地新建、改建、擴建房屋。其住房無法滿足居住需求的，可申請至城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外本村（居）已規(guī)劃的可建區(qū)域統(tǒng)一建房；或可向鎮(zhèn)（街道）申請搬遷安置，鎮(zhèn)（街道）應妥善保障村（居）民住房需求。
第八條 城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的村莊實行分類管理，按鎮(zhèn)村布局規(guī)劃將自然村分為規(guī)劃發(fā)展村莊、其他一般村莊、搬遷撤并類村莊。
規(guī)劃發(fā)展村莊內(nèi)的建房戶，可以按規(guī)定標準申請建房。
其他一般村莊原則上不再審批新增宅基地地塊，建房戶可以按規(guī)定標準在原宅基地申請建房或申請搬遷安置“進城進鎮(zhèn)”居住。
搬遷撤并類村莊原則上不予建房審批，村（居）民可申請搬遷安置“進城進鎮(zhèn)”居住。
第九條 鎮(zhèn)（街道）應當積極引導建房戶進行聯(lián)建、統(tǒng)建，有條件的鎮(zhèn)（街道）或村（居）可以引導村（居）民在已建安置房內(nèi)入住。
第十條 市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會同市自然資源和規(guī)劃局，指導鎮(zhèn)（街道）組織開展農(nóng)村新增宅基地農(nóng)轉用需求調(diào)查，農(nóng)村宅基地農(nóng)轉用需求調(diào)查包括新增擬新選址宅基地面積和原址依法改擴建擬新增宅基地面積。
鎮(zhèn)（街道）應保障農(nóng)村住房建設用地需求，于每年十二月份完成下一年度農(nóng)村新增宅基地需求調(diào)查。在組織需求調(diào)查前，鎮(zhèn)（街道）應當在集體經(jīng)濟組織公示符合村莊規(guī)劃可以新增宅基地的規(guī)劃區(qū)域范圍，并公開征集村民新增宅基地用地需求。
集體經(jīng)濟組織在上報農(nóng)村宅基地需求方案前，應當召開本級集體經(jīng)濟組織成員大會，農(nóng)村宅基地需求方案需經(jīng)本級農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員大會全體成員三分之二以上同意方可上報。
市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源和規(guī)劃局共同對農(nóng)村新增宅基地農(nóng)轉用需求組織審查，并于每年一月份報市人民政府同意后實施。涉及農(nóng)村村民住宅新增建設用地計劃申報的，由市自然資源和規(guī)劃局會同市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局具體負責逐級上報，納入年度土地利用計劃，專項保障農(nóng)村住宅建設合理用地需求。計劃下達后，鎮(zhèn)（街道）按照土地利用計劃，及時組織辦理農(nóng)轉用報批。
第十一條 宅基地面積標準為1至3人戶120平方米，4人及以上戶135平方米；建筑占地面積與宅基地面積比例適當，預留空間能夠滿足日常生活需要；房屋四至（含滴水）垂直投影、臺階等均應控制在經(jīng)批準使用的宅基地范圍內(nèi)。
農(nóng)村住房建筑層數(shù)原則上不超過三層、層高不超過3.6米；一或二層上建造閣樓的，閣樓前后墻的高度應低于2.2米，三層及以上禁止建造閣樓。
第十二條 地面標高、檐口及屋脊標高由鎮(zhèn)（街道）根據(jù)實際情況確定，并應與毗鄰建筑相協(xié)調(diào)。
第十三條 具有集體經(jīng)濟組織成員資格的村（居）民符合下列情形之一的，可以認定為建房戶：
（一）父母只有一個子女的，認定為一戶；
（二）有兩個及以上子女的，子女達法定婚齡的可單獨分戶；
（三）有兩個及以上子女的，分戶時父母應當與其中一個子女認定為一戶；
（四）夫妻雙方已有住宅的，離婚后根據(jù)離婚協(xié)議或法院判決等相關司法文書，放棄住宅的一方原則上兩年內(nèi)不得再單獨報批建房；再婚且符合建房條件的，按新組成家庭報批建房。
第十四條 建房人口以在冊戶農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員和具有建房資格的新增人員為基礎，可按照以下規(guī)定申請計算建房人口：
（一）未達到法定結婚年齡獨生子女憑有效證明可增加1人計算；
（二）已婚夫妻符合建房資格的，尚未生育子女的，憑結婚證可增加2人計算；
（三）祖父母與孫子女、父母與子女分戶（戶籍管理戶）后，申請建房審批人數(shù)按分戶前在冊數(shù)計算；
（四）達到法定結婚年齡的未婚子女與父母或直系長輩屬同一農(nóng)戶的，少于4人的可按4人計算；
（五）現(xiàn)役軍人（不含軍官）、在校大中專學生、服刑人員可計算建房人口；
（六）曾是本集體經(jīng)濟組織成員，未在其他集體經(jīng)濟組織享受宅基地且未享受過房改優(yōu)惠政策的人員，本戶內(nèi)仍有戶籍在冊村（居）民的，申請建房時可據(jù)實增加計算建房人口；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定的其他情形。
第十五條 建房戶承諾符合下列條件，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織審核確認，報送鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）備案，不再辦理宅基地用地審批手續(xù)，無需重新核發(fā)《農(nóng)村宅基地批準書》：
（一）原有的宅基地依法經(jīng)過批準、取得相關不動產(chǎn)權證書；
（二）符合“一戶一宅”要求；
（三）原宅基地所涉權利人未發(fā)生變化；
（四）原審批或登記材料標注了原審批宅基地四至；
（五）原宅基地范圍不超過本辦法規(guī)定的宅基地面積控制標準。
建房戶現(xiàn)有合法自建住房，可在進行安全評估設計的基礎上，按現(xiàn)行標準申請加層建設。
第十六條 農(nóng)村自建住房以戶為單位向所在集體經(jīng)濟組織提出申請，沒有設立農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，可以向村（居）民委員會提出申請。申請人需提交以下材料：
（一）農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表；
（二）戶主身份證復印件、戶口簿復印件；
（三）宅基地使用承諾書；
（四）宅基地及房屋位置示意圖；
（五）三層及以上應當提供施工圖（如選用政府部門推薦的設計圖，需確認圖紙編號）；
（六）原不動產(chǎn)權證書復印件（若有）及相關注銷申請材料；
（七）其他需要提供的相關材料。
符合本辦法第十五條規(guī)定條件的，建房戶無需提出宅基地申請。
第十七條 集體經(jīng)濟組織或者村（居）民委員會收到齊全的申請材料后應當及時在村（居）公告欄、小組范圍內(nèi)進行公示，公示時間不少于十個工作日，公示內(nèi)容應包括建房戶的申請理由、擬用地位置和面積、宅基地四至、房屋建筑平面圖、立面圖、地面標高、檐口及屋脊高度等。
第十八條 公示結束后，擬建房戶所在集體經(jīng)濟組織應及時召開本級集體經(jīng)濟組織成員會議，討論宅基地使用事項并作出決定；向村（居）民委員會申請的，由村（居）民委員會指導集體經(jīng)濟組織召開集體經(jīng)濟組織成員會議，討論宅基地使用事項并作出決定。相關討論事項應當進行書面記錄。
第十九條 集體經(jīng)濟組織或者村（居）民委員會重點審查提交的材料是否真實有效、是否征求了用地建房相鄰權利人意見、異議是否成立等，以及是否存在本辦法第二十三條規(guī)定的相應情形，并形成初審意見。
對涉及人口、四至等宅基地使用方案的異議，集體經(jīng)濟組織或者村（居）民委員會結合成員會議討論情況，審查認為異議不成立的，做好解釋工作；審查認為異議成立的，應告知申請人具體異議內(nèi)容。
對涉及層高、風貌等規(guī)劃建設的異議，由村（居）民委員會審查并形成初審意見一并報鎮(zhèn)（街道）。
第二十條 集體經(jīng)濟組織將申請材料、公示及集體經(jīng)濟組織成員會議討論記錄、集體經(jīng)濟組織初審意見以及村（居）民委員會初審意見上報至鎮(zhèn)（街道），材料齊全的，鎮(zhèn)（街道）向申請人出具受理通知；材料不全的，鎮(zhèn)（街道）自收到材料后五個工作日內(nèi)一次性告知補正。
第二十一條 鎮(zhèn)（街道）應當建立由鎮(zhèn)（街道）農(nóng)業(yè)農(nóng)村、建設、自然資源、綜合執(zhí)法等部門共同參與的鎮(zhèn)（街道）建房工作聯(lián)審制度，在收到齊備的申請材料后對村民建房申請進行實地踏勘、聯(lián)審，并結合初步審查意見形成聯(lián)審結果。
第二十二條 符合審批條件的，鎮(zhèn)（街道）自行或可委托有資質的測繪單位出具批準宅基地的宗地圖，向申請人發(fā)放《農(nóng)村宅基地批準書》，并依據(jù)市數(shù)據(jù)局的委托一并核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，同時將審批結果抄送所涉集體經(jīng)濟組織及村（居）民委員會。
鎮(zhèn)（街道）應當自受理申請之日起二十個工作日內(nèi)作出決定，并將審批情況向市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、數(shù)據(jù)局備案。
第二十三條 有下列情形之一的，不予批準：
（一）不符合國土空間規(guī)劃（村莊規(guī)劃）和其他相關規(guī)劃的；
（二）申請建房用地因重大項目、基礎設施等建設需要列入近期拆遷計劃的；
（三）申請建房戶有違法建設未按規(guī)定處理或未處理完畢的；
（四）在集體土地范圍內(nèi)“一戶多宅”的；
（五）出賣、出租、贈與住宅后再申請宅基地的；
（六）已依法有償退出宅基地的（包括補償及安置）；
（七）申請新增建房用地尚未辦理農(nóng)轉用手續(xù)的；
（八）依法不予批準的其他情形。
鎮(zhèn)（街道）組織踏勘聯(lián)審后，決定對已受理的建房申請不予批準的，應當在五個工作日內(nèi)依法書面告知申請人，同時將審批結果抄送所涉集體經(jīng)濟組織及村（居）民委員會。
第二十四條 鎮(zhèn)（街道）要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關資料歸檔留存；村（居）民委員會、村集體經(jīng)濟組織建立建房申請統(tǒng)計臺賬，并及時更新，以便批后監(jiān)管。
第二十五條 申請人應當自申請批準之日起一年內(nèi)開工建設。需要延期的，應當在期限屆滿前一個月向鎮(zhèn)（街道）提出延期申請。逾期未開工建設且未辦理延期手續(xù)或者申請延期未獲批準的，《農(nóng)村宅基地批準書》和《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》自行失效。
第二十六條 建房戶可使用政府部門推薦的通用圖集，也可使用具備資質的設計單位出具的施工圖紙，施工圖紙應當具備農(nóng)村生活污水處理等新農(nóng)村建設的基本功能。
第二十七條 建房戶應當從住建部門公布的培訓考試合格名單中選擇鄉(xiāng)村建設工匠或者有資質的施工單位施工，鄉(xiāng)村建設工匠不得承攬三層及以上的農(nóng)村自建住房施工項目。
第二十八條 建房戶建設開工前，鎮(zhèn)（街道）應當核驗應拆房屋拆除情況。對于已經(jīng)發(fā)放宅基地批準手續(xù)或農(nóng)村房屋不動產(chǎn)權證的，建房戶應當交還原不動產(chǎn)權證書，由不動產(chǎn)登記機構根據(jù)建房戶提交的注銷申請材料，依法注銷原不動產(chǎn)權證書。
鎮(zhèn)（街道）應當組織村（居）民委員會、集體經(jīng)濟組織代表、宗地圖測繪單位、建房戶、施工承攬人一并到場履行放線驗線手續(xù)，劃定宅基地四至及建房用地范圍，共同確認施工圖紙，并進行書面記錄。
建房戶未取得《農(nóng)村宅基地批準書》《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，鎮(zhèn)（街道）不得組織核驗和放線驗線。
建房戶應當嚴格按照《農(nóng)村宅基地批準書》《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》和施工圖紙的要求進行施工，并可以憑農(nóng)村宅基地批準書、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證申請供水、供電等單位預批準。
第二十九條 鎮(zhèn)（街道）應當明確監(jiān)督檢查人員對農(nóng)民建房驗線后動工情況進行全程監(jiān)督和檢查，發(fā)現(xiàn)未按照審批內(nèi)容進行建設的應及時予以制止，并依法處置。監(jiān)督檢查情況應記錄存檔。
村（居）民委員會應當建立網(wǎng)格巡查制度，及時發(fā)現(xiàn)、勸阻、制止其管理范圍內(nèi)的違法建設行為，并立即上報鎮(zhèn)（街道）。
第三十條 建房戶應當與施工承攬人簽訂書面施工合同，明確質量安全責任、質量保修期限和雙方權利義務。鼓勵建房戶委托具備相應資質的監(jiān)理單位或者相應資格的監(jiān)理人員對住房建設進行監(jiān)理。農(nóng)村住房設計、施工、監(jiān)理、材料供應等單位或個人分別承擔相應的質量和安全責任。
施工承攬人不得承接未取得宅基地批準文件、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的農(nóng)村村民自建住房施工項目。
第三十一條 市住房和城鄉(xiāng)建設局應定期組織施工承攬人進行質量安全培訓，并指導鎮(zhèn)（街道）加強對建房施工人員的培訓管理。
第三十二條 鎮(zhèn)（街道）應當建立農(nóng)村自建住房工程質量和施工安全巡查制度，將巡查發(fā)現(xiàn)的質量安全問題及時告知建房戶并要求整改。鼓勵鎮(zhèn)（街道）通過委托第三方質量安全服務機構協(xié)助開展監(jiān)督巡查的方式，提升農(nóng)村自建住房質量安全監(jiān)管水平。
第三十三條 施工承攬人必須嚴格按照法律法規(guī)以及相關質量和安全要求進行施工，否則承擔相應法律責任。鼓勵施工承攬人為施工人員購買建筑施工意外傷害保險，鼓勵建房戶購買雇主責任險。
第三十四條 施工承攬人應當向鎮(zhèn)（街道）遞交安全文明施工承諾書，確保在施工過程中不破壞周邊已建成的建（構）筑物和公共基礎設施。
鎮(zhèn)（街道）應指導村（居）委員會加強巡查，確保工地現(xiàn)場的建筑垃圾及時清運到指定地點，保持人居環(huán)境干凈整潔。
第三十五條 自建住房竣工后，建房戶應當向鎮(zhèn)（街道）申請竣工驗收。鎮(zhèn)（街道）應當在接到申請后的十個工作日內(nèi)組織村（居）民委員會、集體經(jīng)濟組織代表、宗地圖測繪單位、建房戶、施工承攬人等到場驗收，檢查建房戶是否按照要求使用宅基地，是否按照批準面積、規(guī)劃和設計施工要求建設住房。建房戶未及時申請竣工驗收的，鎮(zhèn)（街道）應當組織相關人員進行驗收。
經(jīng)驗收合格，鎮(zhèn)（街道）應當出具農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表，并委托宗地圖測繪單位出具擬申請不動產(chǎn)權登記的宗地圖，由建房戶依法申請不動產(chǎn)登記。
第三十六條 在農(nóng)村自建住房管理工作中，相關工作人員未依法依規(guī)履行管理職責，存在徇私舞弊、濫用職權等違法違紀情形，導致農(nóng)村自建住房監(jiān)管秩序混亂、造成重大事故、引發(fā)重大群體性事件或重大輿情的，移送紀檢監(jiān)察等部門追究責任；涉嫌犯罪的，移交司法機關處理。
第三十七條 未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鎮(zhèn)（街道）依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃相關法律法規(guī)依法查處。屬于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)建設用地上違反規(guī)劃進行建設的，由市城管局依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃相關法律法規(guī)依法查處。
第三十八條 農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準、非法占用土地建設住宅或超過標準多占土地的，由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局依據(jù)土地管理相關法律法規(guī)依法查處。
第三十九條 本辦法自2025年7月1日起施行，有效期至2030年6月30日，《如皋市農(nóng)村住房規(guī)劃建設管理辦法（試行）》（皋政規(guī)〔2019〕7號）《如皋市農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批流程》（皋政辦發(fā)〔2020〕121號）同時廢止。本辦法由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、住房和城鄉(xiāng)建設局、自然資源和規(guī)劃局、數(shù)據(jù)局在各自職責范圍內(nèi)做好宣傳解讀工作。
附件：1.如皋市農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批流程
2.如皋市農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表
3.如皋市農(nóng)村宅基地使用承諾書
4.如皋市農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表
5.如皋市農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表
解讀：《市政府關于印發(fā)<如皋市農(nóng)村村民住房建設管理辦法>的通知》政策解讀
圖解：《市政府關于印發(fā)<如皋市農(nóng)村村民住房建設管理辦法>的通知》圖解
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