如皋市行政規(guī)范性文件 下載word版 下載pdf版
市政府關(guān)于印發(fā)《如皋市房屋征收搬遷與補償評估技術(shù)規(guī)范》的通知
（2026年2月27日如皋市人民政府皋政規(guī)〔2026〕3號文發(fā)布 自2026年4月1日起實施）
各鎮(zhèn)（區(qū)、街道）人民政府（管委會、辦事處），市各相關(guān)部門和單位：
經(jīng)市政府研究，現(xiàn)將《如皋市房屋征收搬遷與補償評估技術(shù)規(guī)范》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
如皋市人民政府
2026年2月27日
（此件公開發(fā)布）
如皋市房屋征收搬遷與補償評估技術(shù)規(guī)范
第一章 總則
第一條 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《國有土地上房屋征收與補償條例》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）等法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)范性文件規(guī)定，為貫徹落實《如皋市房屋征收搬遷與補償安置辦法》（皋政規(guī)〔2026〕1號）（以下簡稱《辦法》）的精神，結(jié)合實際，制定本規(guī)范。
第二條 評估與補償應(yīng)堅持公開、公平、公正、合法、規(guī)范統(tǒng)一的原則，切實維護(hù)房屋征收搬遷人與被征收搬遷人的合法權(quán)益，更好地為經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展服務(wù)。
第三條 對被征收搬遷房屋進(jìn)行征收搬遷評估，應(yīng)當(dāng)由具備省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）進(jìn)行。
第四條 房屋征收搬遷評估前，房屋征收搬遷部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收搬遷項目進(jìn)行調(diào)查，明確評估范圍及具體事項。調(diào)查應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)評估對象和具體項目。
房屋征收搬遷部門應(yīng)當(dāng)將征收搬遷范圍內(nèi)的房屋調(diào)查結(jié)果，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果等情況在房屋征收搬遷范圍內(nèi)向被征收搬遷人公示。房屋征收搬遷部門應(yīng)當(dāng)向評估機構(gòu)提交已經(jīng)公示的調(diào)查結(jié)果。
第五條 被征收搬遷房屋價值時點為房屋征收搬遷決定或搬遷通知公告之日。
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值時點應(yīng)當(dāng)與被征收搬遷房屋價值時點一致。
第六條 被征收搬遷房屋價值是指被征收搬遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收搬遷房屋所受租賃、抵押、查封等因素的影響。
第七條 被征收搬遷房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收搬遷房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。
被征收搬遷房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收搬遷房屋的類似房地產(chǎn)在價值時點的平均交易價格。確定被征收搬遷房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。
第八條 注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和本地房地產(chǎn)市場狀況，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收搬遷房屋價值進(jìn)行評估。
國有土地上被征收搬遷房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，優(yōu)先選用比較法評估；國有土地上被征收搬遷房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，優(yōu)先選用收益法評估；國有土地上被征收搬遷房屋無類似房地產(chǎn)交易或?qū)儆诠I(yè)、生產(chǎn)、倉儲用房地產(chǎn)的，優(yōu)先選用成本法評估；國有土地上被征收搬遷房屋是在建工程的，優(yōu)先選用假設(shè)開發(fā)法評估。
集體土地上的房屋評估暫參照國有土地的方式執(zhí)行，法律法規(guī)或上級文件有新規(guī)定的按新規(guī)定執(zhí)行。
第九條 根據(jù)我市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)商品房及二手房市場價格狀況、基礎(chǔ)設(shè)施配套及商業(yè)、醫(yī)療、文化、社區(qū)管理等因素，作為住宅房屋征收搬遷與補償評估依托的技術(shù)基礎(chǔ)；非住宅用房按本規(guī)范第四章、第五章的分類及技術(shù)規(guī)范評估。
第十條 對本市國有土地上房屋征收搬遷與補償評估采用市場評估模式進(jìn)行。對住宅房屋的征收搬遷補償金額，按市場評估價結(jié)合最低總額保障的方式確定。最低總額保障是指被征收搬遷房屋的補償總額低于政府規(guī)定的最低補償總額的，補足至該總額。對非住宅房屋的征收搬遷補償價格，按市場評估價確定。
對本市集體土地上房屋征收搬遷及補償評估，原則上優(yōu)先選用成本法評估模式進(jìn)行，屬于《辦法》第三十一條第二款規(guī)定情形的按其規(guī)定執(zhí)行。
第十一條 被征收搬遷房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收搬遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收搬遷房屋價值的因素。
被征收搬遷房屋室內(nèi)外裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷補助費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，按照《如皋市房屋征收搬遷與補償安置實施細(xì)則》（皋政規(guī)〔2026〕2號）（以下簡稱《細(xì)則》）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。協(xié)商不成的，被征收搬遷人可以委托評估機構(gòu)通過評估確定，在共同委托同一評估機構(gòu)進(jìn)行評估時需同時明確以近三年平均凈利潤，不足三年的參考同類區(qū)域市場數(shù)據(jù)為依據(jù)，采用收益法進(jìn)行評估。
第二章 評估程序及工作準(zhǔn)則
第十二條 被征收搬遷人協(xié)商選擇評估機構(gòu)，如不能在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定的，由房屋征收搬遷部門組織投票或采取抽簽、搖號等隨機方式選定。采取隨機選定方式的，房屋征收搬遷部門應(yīng)當(dāng)聘請公證單位現(xiàn)場公證。
評估機構(gòu)不得采取迎合征收搬遷當(dāng)事人的不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收搬遷評估業(yè)務(wù)。
第十三條 評估機構(gòu)選定后，房屋征收搬遷部門應(yīng)當(dāng)向評估機構(gòu)出具房屋征收搬遷評估委托書，并與其簽訂書面房屋征收搬遷評估委托合同，合同內(nèi)容參照住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）（以下簡稱《評估辦法》）第六條等規(guī)定執(zhí)行。評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收搬遷評估業(yè)務(wù)。
同一征收搬遷項目的房屋征收搬遷評估工作，原則上由一家評估機構(gòu)承擔(dān)。房屋征收搬遷范圍較大的，可以由兩家及以上評估機構(gòu)共同承擔(dān)。
兩家及以上評估機構(gòu)承擔(dān)同一房屋征收搬遷評估項目的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定一家評估機構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)評估機構(gòu)就評估對象、價值時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
第十四條 評估機構(gòu)進(jìn)行評估時應(yīng)按下列程序進(jìn)行：
（一）接受評估委托，明確評估基本事項并簽訂征收搬遷評估委托合同，合同內(nèi)容按《評估辦法》第六條規(guī)定載明的事項簽訂；
（二）驗收委托方提供的有關(guān)資料，擬訂征收搬遷評估作業(yè)方案；
（三）到征收搬遷地點進(jìn)行現(xiàn)場勘查、拍攝影像，做好記錄；
（四）根據(jù)現(xiàn)場查驗產(chǎn)權(quán)資料及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析；
（五）確定估價方法，進(jìn)行內(nèi)部測算；
（六）出具初評分戶報告；
（七）交由房屋征收搬遷部門公示，征求意見，公示期不少于5個工作日；
（八）公示期間負(fù)責(zé)評估項目的注冊估價師進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋；
（九）對確屬錯估的部分現(xiàn)場予以記錄后進(jìn)行修改和完善報告；
（十）修正后出具分戶報告和整體報告提交房屋征收搬遷部門，并由房屋征收搬遷部門向被征收搬遷人轉(zhuǎn)交分戶評估報告；
（十一）評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。
第十五條 承擔(dān)房屋征收搬遷與補償評估項目的評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收搬遷評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。
第十六條 征收搬遷評估機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師，因房屋征收搬遷評估、鑒定工作需要查詢被征收搬遷房屋、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，住建、資規(guī)等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供便利。
第十七條 征收搬遷評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收搬遷評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。與房屋征收搬遷當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。
任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收搬遷評估、鑒定活動。
第十八條 對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記簿記載的合法面積為準(zhǔn)；不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照城管、資規(guī)等部門的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。
在房屋征收搬遷評估過程中，房屋征收搬遷部門或者被征收搬遷人不配合、不提供相關(guān)資料的，評估機構(gòu)可以根據(jù)相關(guān)檔案資料及現(xiàn)場勘查結(jié)果進(jìn)行評估，并在評估報告中說明有關(guān)情況。
第十九條 被征收搬遷范圍內(nèi)，評估機構(gòu)對被征收搬遷的合法建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和相關(guān)附屬設(shè)施進(jìn)行評估，不得遺漏、虛構(gòu)評估對象。
對于未經(jīng)批準(zhǔn)的建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，按照《細(xì)則》的規(guī)定處理。
對于無批建手續(xù)房屋，被征收搬遷人主動配合并在規(guī)定的序時內(nèi)交付的，按照一定標(biāo)準(zhǔn)給予拆卸獎勵（詳見附件1）。
第二十條 以貨幣結(jié)算的被征收搬遷房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收搬遷部門與被征收搬遷人確定被征收搬遷房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收搬遷房屋的價值”。
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收搬遷部門與被征收搬遷人計算被征收搬遷房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。
第二十一條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收搬遷房屋進(jìn)行實地查勘，調(diào)查被征收搬遷房屋狀況，全程拍攝反映被征收搬遷房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
被征收搬遷人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收搬遷房屋進(jìn)行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收搬遷房屋價值評估所必需資料。
房屋征收搬遷部門、被征收搬遷人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收搬遷人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收搬遷部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。
第二十二條 評估機構(gòu)出具的評估報告分為總額概算報告、整體評估報告及分戶評估報告三類。在征收搬遷實施之前由房屋征收搬遷部門委托估價機構(gòu)開展前期調(diào)查，向房屋征收搬遷部門提交項目征收搬遷補償資金總額概算報告（參見附件2）；在征收搬遷實施時由選定的評估機構(gòu)評估并提交委托范圍內(nèi)被征收搬遷房屋的整體評估報告及被征收搬遷人分戶補償評估報告（參見附件3）作為被征收搬遷房屋的補償依據(jù)。
房屋征收搬遷評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
第二十三條 被選定的評估機構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂房屋征收搬遷評估委托合同，并將委托合同原件報房屋征收搬遷部門備案。征收搬遷評估委托合同中應(yīng)約定本次征收搬遷評估操作程序及時間安排。
第二十四條 評估機構(gòu)必須確定受委托征收搬遷評估項目的評估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評估技術(shù)方案，并對評估方法的選用和應(yīng)用以及評估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。
第二十五條 所有征收搬遷評估項目均須開展現(xiàn)場勘察工作，承擔(dān)評估業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)應(yīng)派出有征收搬遷評估資格的專業(yè)人員依據(jù)調(diào)閱相關(guān)資料并進(jìn)行現(xiàn)場勘察?，F(xiàn)場勘察記錄資料是征收搬遷評估測算和撰寫評估報告必備的基礎(chǔ)資料。委托人及相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行實地勘察，如實向評估機構(gòu)提供評估所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負(fù)責(zé)。
第二十六條 評估人員應(yīng)佩戴由房屋征收搬遷管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的征收搬遷評估上崗證逐戶逐項估價，做到評估到戶，實地勘測準(zhǔn)確，權(quán)證查驗無誤，不得錯記或缺項。
第二十七條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收搬遷評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收搬遷部門提供分戶的評估結(jié)果。分戶的評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收搬遷部門應(yīng)當(dāng)將分戶的評估結(jié)果在征收搬遷范圍內(nèi)向被征收搬遷人公示，公示期為5個工作日。
公示期間，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初評結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正后出具正式報告。
第二十八條 征收搬遷評估價格結(jié)果須經(jīng)評估機構(gòu)內(nèi)部審核評議，評估機構(gòu)在提交正式評估報告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評估報告的技術(shù)責(zé)任。
第二十九條 征收搬遷評估機構(gòu)在評估委托協(xié)議約定的時間內(nèi)，應(yīng)向房屋征收搬遷部門提交正式的被征收搬遷房屋整體評估報告以及分戶評估報告，并由房屋征收搬遷部門將分戶報告轉(zhuǎn)交被征收搬遷人。征收搬遷評估整體報告和分戶報告需經(jīng)項目評估的兩名或兩名以上的注冊房地產(chǎn)估價師簽字，評估機構(gòu)蓋章。
第三十條 被征收搬遷人或者房屋征收搬遷部門對評估價值提出異議、申請復(fù)核的，申請專家委員會鑒定的，按照《辦法》第二十六、二十七條辦理。
第三十一條 調(diào)查摸底按工作量的大小，由房屋征收搬遷部門支付一定的服務(wù)費；評估費由房屋征收搬遷部門按市場價的評估總額計算，鑒定費按每宗定額計算支付，具體按價格主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被征收搬遷房屋室內(nèi)外裝飾裝修價值、機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償?shù)脑u估費用，因項目的名稱、數(shù)量、規(guī)格、品種等狀況，由于情況復(fù)雜，評估時工作量較大，房屋征收搬遷部門應(yīng)與征收搬遷評估機構(gòu)簽訂委托合同，費用應(yīng)按工程造價的計收標(biāo)準(zhǔn)支付給評估機構(gòu)。
第三章 住宅房屋征收搬遷評估
第三十二條 房屋一般分為住宅房屋和非住宅房屋，非住宅房屋中又分為非住宅營業(yè)用房、非住宅非營業(yè)用房，具體分類明細(xì)內(nèi)容見附件4。
第三十三條 國有土地上住宅房屋征收搬遷評估適用比較法的基準(zhǔn)價格修正方式估價，集體土地上住宅或無類似房地產(chǎn)交易的采用成本法（屬于《辦法》第三十二條第二款規(guī)定情形的按其規(guī)定執(zhí)行）評估。采用比較法的技術(shù)路線為：
（一）確立評估基準(zhǔn)。在征收搬遷項目的規(guī)劃紅線范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件5。
（二）測算基準(zhǔn)價格。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用比較法評估的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件4。其計算公式為：
1 n100 （K2） 100 100
基準(zhǔn)價格V0 = ΣVs××××
n i=1(K1) 100 (K31) (K32)
Vs—可比實例價格，n為可比實例的個數(shù)；
K1—交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100；
K2—交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)卣块T公布的相關(guān)價格指數(shù)進(jìn)行確定；
K31—可比實例實體因素情況的修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件6；
K32—可比實例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件7；
3.確定評估價格。各被征收搬遷房屋分別與對應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收搬遷住宅房屋的評估價格。
其計算公式為：
被征收搬遷住宅評估價格Vi＝V0×K31i /100
其中K31i 為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實體因素情況修正為被征收搬遷住宅實體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件6。
采用成本法評估的技術(shù)路線按本規(guī)范相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四章 營業(yè)用房征收搬遷評估
第三十四條 營業(yè)用房征收搬遷評估首選比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無法適用比較法評估時，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正方式評估。選用收益法時不考慮評估對象帶租約的影響。高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場等適用可比實例比較修正方式或收益法方式。
采用比較法評估的“標(biāo)準(zhǔn)樣本營業(yè)用房”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件4。其計算公式為：
1 n100 （K2） 100 100
基準(zhǔn)價格V0 = ΣVs××××
n i=1(K1) 100 (K31) (K32)
Vs—可比實例價格，n為可比實例的個數(shù)；
K1—交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100；
K2—交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照政府部門公布的相關(guān)價格指數(shù)進(jìn)行確定；
K31—可比實例實體因素情況的修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本營業(yè)用房區(qū)域因素情況的修正系數(shù)；
K32—可比實例實體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本營業(yè)用房實體因素情況的修正系數(shù)；
第三十五條 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格，設(shè)定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件8。采用收益法評估被征收搬遷營業(yè)用房價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式?？紤]到征收搬遷評估的補償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下公式計算：
a 1
V0= [1- ]
r(1＋r)n
V0為基準(zhǔn)價格，a為設(shè)定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件8。
第三十六條 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正法評估，被征收搬遷營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格比較修正方式，其征收搬遷補償價格經(jīng)過商業(yè)用途修正、街道路線修正和實體因素修正后得到，其評估測算公式為：
fxyfmf3i
被征收搬遷房屋評估價格Vi = Vo×××
100 100 100
Vo－商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格；
fxy－商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件8；
fm－街道商業(yè)路線修正因素修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件8；
f3i－為被征收搬遷房屋實體因素修正系數(shù)，參見附件8。
第五章 非住宅非營業(yè)用房征收搬遷評估
第三十七條 非住宅非營業(yè)用房征收搬遷評估首選比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無法適用比較法時，可適用成本法評估。非營業(yè)用房的成本法應(yīng)用說明參見附件9。
第三十八條 成本法評估技術(shù)路線
（一）測算地價：根據(jù)被征收搬遷非營業(yè)用房的占用土地使用權(quán)面積，可選用成本法、基準(zhǔn)地價修正法、比較法等測算其不含地上建筑物的土地重新取得價格PD;
（二）確定房價：根據(jù)被征收搬遷非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件9所示重置價格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價格PJ；
（三）估測折舊：現(xiàn)場查勘并對照附件10，估計測算確定建筑物的折舊額C；
（四）補償價格評估：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到國有土地上房屋征收搬遷補償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被征收搬遷非營業(yè)用房的征收搬遷補償價格Vi為：Vi=PD+PJ－C
第六章 征收搬遷評估其他事項
第三十九條 被征收搬遷住宅房屋的合法建筑面積小于合法土地使用面積的，其合法土地使用面積大于合法房屋建筑面積的部分，土地使用權(quán)通過出讓方式取得的，按照上年度市政府公布的對應(yīng)住宅用地基準(zhǔn)地價評估補償，土地使用權(quán)通過劃撥方式取得的，依據(jù)上年度市政府公布的基準(zhǔn)地價，按土地市場價值的60%評估補償。
第四十條 采用成本法評估的非住宅房屋土地使用權(quán)通過出讓方式取得的，按照最新市政府公布的對應(yīng)的用地基準(zhǔn)地價評估補償。
采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等方式評估的，土地面積超過合法房屋建筑面積部分，非住宅房屋土地使用權(quán)通過出讓方式取得的，按照最新市政府公布的對應(yīng)的用地基準(zhǔn)地價評估補償。
土地使用權(quán)通過劃撥方式取得的，若土地使用權(quán)人支付了相應(yīng)征地費用的，依據(jù)上年度本市征地成本補償；若土地使用權(quán)人無償取得的，則對土地使用權(quán)不予補償。
第四十一條 采用假設(shè)開發(fā)法的基本公式為：
待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后現(xiàn)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤。
后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤=取得稅費+后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)管理費用+后續(xù)銷售費用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費+后續(xù)開發(fā)利潤。
第四十二條 房屋征收搬遷評估中，房屋附屬設(shè)施設(shè)備裝飾裝潢部分為獨立的專項評估，評估結(jié)果供征收搬遷部門和被征收搬遷人雙方協(xié)商參照。為確保各評估機構(gòu)在同一時期對同一類型的附屬設(shè)施設(shè)備裝飾裝潢評估價值的統(tǒng)一，具體評估參照《各類附屬設(shè)施及裝潢參考價》見附件11。
機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，房屋征收搬遷部門或者被征收搬遷人委托評估的，評估機構(gòu)可以按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評估。
第四十三條 未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值；在國有土地上經(jīng)批準(zhǔn)的在建工程采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估，在集體土地上經(jīng)批準(zhǔn)的在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。
第四十四條 針對房屋附屬物的評估，各評估機構(gòu)要按實評估、尊重事實，體現(xiàn)公正、客觀原則。《各類附屬設(shè)施及裝潢參考價》見附件11。
第七章 征收搬遷評估報告及工作資料存檔
第四十五條 評估機構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式及本規(guī)范的要求出具征收搬遷評估報告。
第四十六條 評估機構(gòu)出具的評估報告應(yīng)當(dāng)由兩名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師本人簽名，并加蓋評估機構(gòu)公章。在評估報告上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的評估機構(gòu)，對評估報告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。
第四十七條 房屋征收搬遷評估報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。
第四十八條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評估報告（含技術(shù)報告）共同整理存檔：
（一）評估委托協(xié)議；
（二）房屋征收搬遷的公告；
（三）評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；
（四）評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；
（五）標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的實地查勘記錄、照片等資料；
（六）可比實例的實地查勘記錄、照片等資料；
（七）確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；
（八）其他涉及評估項目的必要資料。
第四十九條 完成并出具評估報告后，應(yīng)對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評估報告及有關(guān)資料保存期限不得少于三十年。
第五十條 對涉及房屋征收搬遷與補償中按有關(guān)規(guī)定，需要辦理證據(jù)保全手續(xù)等情形的房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，評估機構(gòu)應(yīng)將評估報告（含技術(shù)報告）及評估過程中形成的有關(guān)評估資料同時提交委托方。
第八章 附則
第五十一條 本技術(shù)規(guī)范附件系技術(shù)規(guī)范的必要組成部分。
第五十二條 凡房屋征收搬遷評估中涉及的特殊專業(yè)性技術(shù)評估，評估機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)協(xié)助評估，并在估價師聲明中予以說明。
第五十三條 本技術(shù)規(guī)范自2026年4月1日起施行，有效期至2031年3月31日?！妒姓k公室關(guān)于印發(fā)〈如皋市國有土地上房屋征收搬遷與補償評估技術(shù)規(guī)范〉的通知》（皋政規(guī)〔2022〕1號）自2026年4月1日起停止執(zhí)行。本技術(shù)規(guī)范施行前已實施的征收搬遷項目繼續(xù)沿用原有規(guī)定。
附件：如皋市房屋征收搬遷與補償評估技術(shù)細(xì)則目錄
1.各類附屬設(shè)施及裝飾裝潢補償參考價
2.如皋市房屋征收搬遷項目補償資金評估概算表
3.如皋市房屋征收搬遷補償分戶評估表
4.標(biāo)準(zhǔn)樣本進(jìn)行市場比較的可比實例選擇要求及說明
5.標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明
6.住宅房屋實體因素（K31、K31i）修正說明表
7.住宅房屋區(qū)位因素（K32）修正說明表
8.營業(yè)用房評估的收益法應(yīng)用說明
9.房屋重置價及其成本法評估說明
10.如皋市各類被征收搬遷房屋的成新率及房屋完好程度評定表
11.標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅進(jìn)行市場比較的可比實例選擇要求及說明
12.零星樹木、規(guī)模種植樹木及規(guī)模養(yǎng)殖補償標(biāo)準(zhǔn)
解讀：《市政府關(guān)于印發(fā)<如皋市房屋征收搬遷與補償評估技術(shù)規(guī)范>的通知》政策解讀
圖解：《市政府關(guān)于印發(fā)<如皋市房屋征收搬遷與補償評估技術(shù)規(guī)范>的通知》圖解
圖解：點擊查看
解讀：點擊查看
南通市如皋市人民政府發(fā)布